Les principes de la défiscalisation : Les principes de la défiscalisation :
Selon la loi dite « MALRAUX » (Loi 62-903 du 04 Août 1962), les propriétaires de logements en Secteur Sauvegardé ou Z.P.P.A.U.P.* (depuis les lois n°83-8 du 7 janvier 1983 et n°93-24 du 8 janvier 1993), ont la possibilité, s'ils procèdent à des travaux de réhabilitation de leur bien, de déduire de leur revenu global le montant des travaux engagés.
Compte-tenu de ce système, la Loi Malraux est conseillée uniquement pour les investisseurs qui ont une forte fiscalité et dont la Tranche Marginale d'Imposition est maximale (48,09%).
*Z.P.P.A.U.P. : Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère.
Mécanisme de la défiscalisation : Mécanisme de la défiscalisation :
Les copropriétaires d’un bien situé en Secteur Sauvegardé (ou ZPPAUP), se réunissent et décident de procéder à une réhabilitation complète de leur bien. Ils créent une AFUL* et procèdent aux travaux. Ils peuvent alors retrancher de leurs revenus ce montant qui doit correspondre aux appels de fonds « travaux » qu’ils ont versé pour l’année fiscale en cours.
Exemple : Un immeuble de 18 appartements est situé à Versailles. Les copropriétaires décident de faire 2.200 € de travaux par m² (Parties Communes + Parties Privatives).
Monsieur X a un appartement de 50m². Il va procéder à 110.000 € de travaux. Il verse au titre de l’année fiscale 2005 un montant de 55.000 €. Il pourra alors déduire 55.000 € de son revenu global. Exemple : |
Montant Annuel de Travaux versés : |
55.000 € |
Déduction Annuelle du Revenu Global : |
55.000 € |
Réduction d’Impôt (au TMI maximum) : |
26.450 € |
Monsieur X va donc payer 26.450 € d’impôts en moins. |
* AFUL : Association Foncière Urbaine Libre (émanation de la Copropriété qui ne s’occupe QUE de stravaux de réhabilitation).
Les conditions de la loi Malraux : Les conditions de la loi Malraux :
a. Le bien sera loué nu pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale. Toutefois, il pourra être loué à toute personne n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur et sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués.
Exemple : Monsieur X peut louer son appartement à ses parents (indépendants) mais pas à son fils qui est encore fiscalement rattaché à lui.
De plus, il pourra louer son bien au prix qu’il souhaite.
|
b) Les travaux engagés devront respecter la Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) mis en place lors de la création du Secteur Sauvegardé par l’Architecte des Bâtiments de France.
c) Les sommes défiscalisées devront l’être pendant l’existence légale de l’AFUL et avant décembre de l’année fiscale qui marque la fin des travaux.
Exemple : L’immeuble qu’a rénové la Copropriété à laquelle appartient Monsieur X effectue les travaux de rénovation du 1 er septembre 2006 au 5 février 2008. Monsieur X pourra défiscaliser les sommes qu’il aura versées à l’AFUL entre le moment de sa création (en juillet 2006 – année fiscale 2005 – et la fin de son existence légale fin mars 2008 – année fiscale 2008). |
Point particulier sur le mécanisme de défiscalisation : Point particulier sur le mécanisme de défiscalisation :
 Le propriétaire remplira une déclaration d’impôt 2044S lors de sa déclaration de revenus.
Les intérêts d’emprunt de l’achat ou des travaux ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers existants.
L’investisseur pourra défiscaliser l’ensemble des sommes versées sur le compte de l’AFUL pendant l’année fiscale au cours de laquelle les dites sommes sont versées, et pas utilisées.
Exemple : Admettons maintenant que Monsieur X a touché une très grosse prime en 2006. Ses revenus et son impôt seront beaucoup plus élevés en 2006 qu’en 2007 ou 2008. Monsieur X peut alors décider de verser 90% de son budget travaux en 2005. |
(Textes non contractuels)
© Select Invest Group |
