Les principes de la défiscalisation : Les principes de la défiscalisation :
La particularité de la défiscalisation « Monument Historique », dite « M.H. » est son caractère pérenne. Vous achetez un bien « MH », vous revendez à terme un bien « MH », et l’investisseur qui achète votre bien pourra bénéficier des même avantages fiscaux. C’est la seule loi de ce type avec le dispositif L.M.P. (Loueur en Meublé Professionnel).
Compte-tenu de son système de défiscalisation, le « M.H. » est conseillée uniquement pour les investisseurs qui ont une forte fiscalité et/ou dont la Tranche Marginale d’Imposition est maximale (49,08%).
Mécanisme de la défiscalisation : Mécanisme de la défiscalisation :
Les copropriétaires d’un bien classé M.H. ou inscrit à l’I.S.M.H. peuvent sous certaines conditions effectuer des travaux dont le montant total est défiscalisable de leur revenu global. Tous les déficits engendrés par cette opération sont intégralement défiscalisables, y compris les intérêts d’emprunt.
Exemple : Un immeuble classé de 18 appartements est situé à Versailles et est vendu 4.000 € par m² de foncier.
Cet immeuble va devoir être rénové pour un total de 2.000 € de travaux par m² (Parties Communes + Parties Privatives).
Monsieur X a un appartement de 50m². Il va procéder à 100.000 € de travaux dans son appartement qui lui aura coûté 200.000 € à l’achat, et les travaux dureront deux ans :
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Montant Annuel de Travaux versés : |
50.000 € |
Déduction Annuelle du Revenu Global : |
50.000 € |
| Réduction d’Impôt (au TMI maximum) : |
24.540 € |
Monsieur X va donc payer 24.540 € d’impôts en moins. |
Mais le mécanisme ne s’arrête pas là …
Exemple : A partir de 2008, Monsieur X va louer son appartement pour 700€ par mois.
Sur l’année 2009, Monsieur X fait son bilan foncier :
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+ Montant Annuel de loyers bruts : |
700 x 12 =
8.400 € |
- Déduction forfaitaire de 14% : |
8.400 x 0,14 = 1.176 € |
| - Charges déductibles : |
8.400 x 0,11 =
924 € |
| - Intérêts d’emprunt : |
300.000 x 4% =
12.000 € |
| BILAN FONCIER : |
+8.400 -1.176
-924 -12.000 =
- 5.700 € |
Monsieur X va donc payer 2.798 € d’impôts en moins, à cause de son déficit foncier courant qu’il peut imputer sur son revenu |
Les conditions de la loi : Les conditions de la loi :
a) Le bien sera loué nu à des personnes qui en font leur habitation principale. Toutefois, il pourra être loué à toute personne n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur et sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués. Si le bien devait être loué à une personne appartenant au foyer fiscal de l’investisseur, la défiscalisation serait alors limitée à 50% du montant des déficits engendrés.
Exemple : Monsieur X peut louer son appartement à ses parents (indépendants) ou à son fils qui est encore fiscalement rattaché à lui mais pas pour le même avantage .
De plus, il pourra louer son bien au prix qu’il souhaite. |
b) Les travaux engagés devront en tous points respecter le cahier des charges de l’Architecte des Bâtiments de France désigné pour ce bien.
c) L’Architecte des Bâtiments de France peut s’opposer à tout ou partie des travaux voire obliger à effectuer des travaux supplémentaires pour la sauvegarde du bien.
Point particulier sur un mécanisme supplémentaire : Point particulier sur un mécanisme supplémentaire :
 Le propriétaire remplira une déclaration d’impôt 2044S lors de sa déclaration de revenus
Les intérêts d’emprunt de l’achat et des travaux peuvent être imputés sur les revenus fonciers existants ou sur le revenu global
(textes non contractuels)
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